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リーマンショック直前の光景といま


  当事務所は、本ページ(雑記帳)を毎月更新しているのだが、その執筆は、所属弁護士がおおむね1年に1回程度のペースで順番に担当している。

 



  今年も自分の担当時期がやってきたので、ふと思い立って10年前に自分が執筆した原稿を読み返してみた。10年前は8月に『いつまで続く建設ラッシュ』という見出しで執筆していた。少し引用してみる(以下、“・・・”部分が当時の原稿からの引用。)。

 



  “・・(略)・・駅前の交差点から周りを見渡すと、下層階から積み上がっていく建設中のタワー型マンションらしき建物が何棟も目に入ってくる。それはまるでシムシティ(昔流行った都市育成シミュレーションゲーム)の世界を体験しているようである。”

 



  “・・(略)・・見渡せる範囲で3、4棟のタワー型マンションが建設中だという現状は恐ろしい。1棟あたりの居住スペースが平均40階、各階に20室あるとして、1棟につき800世帯、4棟だと3200世帯が入居できる計算になる。それだけの人たちが短期間にどこからこの地域に流入してくるのか、想像を絶するものがある。”

 



  当時は、豊洲の住民でありながら、豊洲地区を舞台にしたタワマン建設ラッシュを横目に、正直奇異な光景に感じていたことを思い出す。

 



  その直後の平成20年9月にいわゆるリーマンショックが発生し、世界的な金融危機、経済不況を迎えて日本の不動産市況も例外なく冷え込んだことは周知のとおりであり、豊洲地区のタワマン販売も大きく落ち込んだようである。

 



  ただ、一般に、その落ち込みはタワマン建設ラッシュの問題の顕在化というよりも世界的な経済情勢の煽りを受けたもの、と理解されているようで、その後の世界経済の好転、アベノミクス、黒田日銀の金融政策、東京五輪が決まった効果等もあって、豊洲・有明地区のマンション開発の様子は10年前と同じか、それ以上のようにも見える。

 



  さらに、今は、都心や豊洲・有明地区に止まらず、お世辞にも都心に近いとは言えないような郊外にまでタワマン開発の波が押し寄せているようである。
 

 


  現行の制度上、開発をする側にとってはタワマン開発を選択することにメリットが大きいこともあり、タワマン開発は当面勢いを保つかもしれないが、タワマン林立による無秩序な人口増加で顕在化した最寄り駅(特に改札口)のキャパシティー超え、タワマン大規模修繕・建替えの困難さの問題、タワマン節税への税務当局の対応等、リスク要因は枚挙に暇がなく、昨今のタワマン人気は、長期的な構造の変化とは一線を画する「トレンド」「ブーム」で終わる危険性を秘めている。

 



  いまや日本の総人口も減少に転じていて、首都圏への人口流入もいつまで続くかわからない。
 

 


  いつの時代も最後にババをひくのは、何となく時代の「空気」に流されてそれに乗ってしまった人間である(先日発覚したシェアハウス投資を巡るスマートデイズ・スルガ銀行問題は、資料の改ざんや不動産評価の恣意的操作もさることながら、シェアハウスやカーシェアに代表されるシェアリングエコノミーの拡大という「空気」を悪用した一例であろう。)。

 



  その「空気」が何を根拠としたものなのか、持続性のあるものなのか、後になって他人のせいにはできない「自己責任」が世の常であることを肝に銘じたい。

 



(もう10年)

更新日2018.10.15


改正民法と請負

 

1.請負契約とは,請負人が仕事の完成を約し,注文者がこれに対し報酬を支払うことを約する契約である(改正法632条・旧法632条)。今回いくつかの改正が行われた。その一部を概観する。

 

 

 

 

 

 

 

2.完成前に仕事の完成が不能となったり,請負が解除された場合に「既にした仕事の結果」(いわゆる出来高)について請負人が報酬請求できるかに関し,旧法には網羅的な規定はなかったが,改正法はこれを定めた(改正法634条)。「注文者の責めに帰することのできない事由によって仕事を完成することができなくなったとき」または「請負が仕事の完成前に解除されたとき」は,「請負人が既にした仕事の結果のうち可分な部分の給付によって注文者が利益を受けるとき」は,「その部分を仕事の完成とみな」して,「注文者の受ける利益の割合に応じて報酬を請求することができる」とされた。出来高に相応の価値がある場合,これを精算することは常識的なことであるし,判例で認められていた内容でもある。

 

 

 

  また,注文者の責めに帰すべき事由による不能の場合は第536条2項に従う(これは,旧法下と同趣旨)か,634条によることもできると解されている。

 

 

 

  ところで,例えば典型的請負である建築請負で,基礎工事まで完了したが請負人の債務不履行により契約を解約した場合,出来高の給付を受けることは注文者にとって「利益」であろうか。基礎部分を受領して別の請負人に工事を引き継がせて建物を完成させることは,最初からやり直すより工期について利益があると言えそうである。しかし,債務不履行をするような請負人が完成させた部分は品質に信頼がおけないので,いったん壊して新規にやり直したいと思うこともあろう。また,別の請負人が「継ぎ足し」することは,完成建物に欠陥が発生した場合に原因と責任の特定が困難になる恐れもある。請負人との紛争が長期化し解除という結論に落ち着くまで長期間放置されていたような場合,「劣化した」出来高など引きとりたくないということもあり得よう。果たして「注文者の利益」とは,客観的に判断されるだけのもので,主観的な嫌悪感等は考慮されないことになろうか。また,解除の効果との関係で「完成したとみなされる可分部分」に関しては,解除の遡及効は制限されていると解することとなろうか(その部分については,従前の請負人は後述の「不適合責任」を負うのであろう。)。

 

 

 

 

 

 

 

3.仕事の目的物の「瑕疵担保」責任に関しては,売買契約の「担保責任」の法的理解の変更に合わせて「契約内容に適合しない」仕事の完成物という理解に改められた。注文者は,履行の追完,報酬の減額,損害賠償の請求,契約の解除を求めることができることは明記されており(改正法636条。旧法634条・636条),その内容自体は常識的感覚に適うが,法的効果の詳細は,原則として売買に関する規定を準用するとしつつ,請負契約の性質がこれを許さないときはその限りではないと規定されているだけである(改正法559条)。

 

 

 

  契約内容不適合にもとづく注文者の諸権利は,不適合を知ったときから1年以内に「不適合の事実」を通知しなければ保存されず(改正法637条),「その不適合」を理由とする各種の権利主張はできなくなる。1年は長いようで短いので,「これは不適合かな?」と思うものは,もれなく通知しておく必要がある。ただし,請負人が悪意又は不適合について重過失により知らなかった場合には,この期間制限は適用されない。そのような請負人は保護する必要は乏しいからである。具体的な各請求権の消滅時効は改正法の時効の一般規定に従うこととなる(旧法638条及び639条が削除された)。

 

 

 

  なお,改正前は,建物等,土地工作物を仕事の目的物とする請負契約の「契約解除」は認められないとされていたが(旧法635条),この条項は削除された。旧法では,(不完全ながら)土地工作物の完成後に請負契約を解除することは,(瑕疵があるとはいえ)現に存在する工作物を除去しなければならないことになり,社会経済的損失である…等と説明されてきたが,現在ではそのような価値判断の合理性は疑われ,判例も解体費用を含めた建替費用相当額の損害賠償を認めたものがあるため,解除を制限する規定は無意味であるということになったようである。

 

 

 

 

 

 

 

4.さて,典型的な請負である建物建築工事請負契約書は,請負契約の個別の内容(建築する建物の内容や請負金額。工期等。)を明示した契約書に,不適合責任や危険負担等一般的・普遍的な取り扱いを定めた「約款」を添付し,内訳書や基本設計図書等を綴りこむことにより構成される。事業者間の大型商業施設の建築等ではなく,一般の戸建住宅や賃貸事業用アパート等の場合,当該「約款」は請負人側(ハウスメーカー)が用意する定型的なものを使用し,個々の注文者(一般消費者的な当事者)毎に内容を変更したり調整することは稀であろう。今回の改正民法ではいわゆる「定型約款」に関する定めが設けられたが,建築工事請負契約で使用される「約款」もこれに該当しうるもので,法的な意味で「定型約款」としての法的効果を求めるのであれば,改正民法の規定に従った対応が必要である。

 

 

 

 

 

 

 

5.改正法施行日前に締結された請負契約及びそれに付随する特約については,なお従前の例による(附則34条)。建物の寿命と旧法下での一般的な瑕疵担保責任の存続期間を考えれば,当分の間,旧民法の解釈を忘れることはできない。近隣調整等に手間取り,成約後着工まで期間の空いてしまったような契約は,適用法令を間違えないようにしなければならない。原契約の内容が大きく変わるような変更が加えられた場合,契約の同一性が維持されているかどうかといった問題も起こりうるように思われる。

 

 

 

 

(代表社員 弁護士 庄 司 克 也)

更新日2018.10.15

 

 

 


鮭シーズン到来!


  秋は収穫のシーズンですが,私が楽しみにしているのは秋鮭です。といっても,食べることではなく,釣ることです。

 

 

 

 

  ここ最近は,ひと頃の自分の釣りブームも落ち着いてきて,ほとんど行かなくなってますが,鮭だけは別格です。

 

 

 

 

  というのも,ほんの20メートルにも満たない川幅から,80センチメートル,5キロを超える巨体を釣り上げる醍醐味はなかなか他の釣りでは味わえないからです。また外洋を泳いできたためか,そのパワーとスピードは想像を超えるものがあり,サイズ以上の迫力があります。海外ではもう少し大きな鮭も釣れますが,簡単に行けて釣りができるというのはこの釣りしかありません。

 

 

 

 

  釣り場所は,鮭の内水面での捕獲が法律で禁止されていることから,川で釣ろうとなると限られた場所しか釣れませんが,やはり,釣り場所の規模的にも,魚の量としても,歴史からいっても北海道の標津町にある忠類川をおいて他にないでしょう。元々,内水面での鮭釣りが禁止されていたのは先程述べた通りですが,漁業関係者と熱心な釣り人らの協力のもと,1995年に調査という名目で,知事の許可を得て釣りをすることが,初めて認められたのが忠類川なのです。ですので,釣りをするには,あらかじめ申し込みを行い,許可を得た上で,釣りをする際もルールを守り,手数料を支払って,釣った後も魚の種別,オスメスの別,釣った方法を報告する必要があります。この数の合計が年ごとの鮭の漁獲量の傾向などを分析,推測する資料となるのです。

 

 

 

 

  我々釣り人としては,国内でこれだけの釣りができれば調査には喜んで参加します。あとは現地に行って釣るだけです。ところが,忠類川の天然の鮭は一般的に想像されるような,川いっぱいに背びれを出して大挙して押し寄せるような感じではなく(場所にもよるでしょうが),川岸からは何も見えません。まずは魚を見つけることからスタートしなければなりません。この魚を見つける作業におよそ半日から1日要します。調査区間が決まっていますので,これの最下部から最上流部付近まで歩いて探すのです。川の流れが速いこともあり,川を渡るのも一苦労です。魚を見つける作業といっても魚を釣るだけですが,それも川の流れが速いこともあって,釣るのはかなり難しいです。釣り方については,私はフライで狙いますが,ルアーでも釣れないことはありません。川に入った鮭は餌を取らないらしく,専ら鮭の縄張り意識や攻撃性を利用して釣るので,鮭の鼻っ面にフライやルアーを通す必要があり,強く速い流れの中,底付近をヒタヒタと遡上を続ける鮭の鼻っ面に通すのは実はかなり難易度が高いのです。総じて水量が少なめで浅いこと,急流であるために大きめの石がゴロゴロしていますので,フライやルアーが頻繁に根掛かりします。それをクリアしてなんと釣れたとしても,鮭はパワースピードを兼ね備えていますので,それからも大変です。釣り人の方へ引き寄せて上げることはほぼ不可能に近く,だいたい釣れると数十メートルは走らされます。鮭の抵抗を交わし,引き上げる場所を見つけながら,徐々に間合いを詰めて釣り上げるまで,ハラハラドキドキの連続です。実際魚がかかったとしても,必ず釣り上げられるものではなく,逃してしまう(釣り人的には「バラす」)ことも多い釣りであるが故の緊張感があるのです。

 

 

 

 

  このようにしてなんとか釣り上げた時は喜びもひとしおで,これが鮭だけは釣りに行きたいと思わせる原因です。この釣りが日本の各地できるとありがたいのですが,忠類川の環境が素晴らしいこともあり,なかなかそのレベルに達する釣り場はありません。昨今は鮭の不漁の情報もあるように,極端に釣れない年もあります。実際に釣りにいってみると,川の様子を肌で感じることもできます。いつまでも自然のサイクルが続いていき,釣りが楽しめることを祈るばかりです。

 

 

 

 

  なお,標津町,中標津町には毎年行っていますので,美味しい店などを少しずつ見つけています。これも釣りの楽しみの一つですね。

 

 

 

(フライマン)

更新日2018.9.18


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