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新型コロナ禍における賃料減額請求について


  借地借家法第32条は、建物賃貸借契約において、その賃料が「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」との規定を置いています。

 

 

 

 

  そして、昨今の新型コロナ禍によって、経済は大きな打撃を受け、オフィスや店舗の賃料の支払いに窮する企業が多く生じていることは、報道等からも多く目にするところです。

 

 

 

 

  上記の条項とは別に、改正民法は、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」 (第611条)と規定し、建物を使用及び収益することができなくなった場合に、それが賃借人の責めに帰することができないときには、その限度において当然に賃料が減額されるとの規定を置いています。しかしながら、単なる営業不振や、自主的な休業等が、上記の「使用不能」に該当すると評価することはできず、この規定に基づいて賃料の当然減額を主張することには、かなりの困難が伴うように思います。また、この規定は民法改正(令和2年4月1日)以降に締結された賃貸借契約に適用されるものであり、そもそも適用を受ける契約は未だ少ないということになります(なお、改正後に賃貸借契約が当事者の合意により更新されたときには、新法が適用されるとする見解もあります。)。

 

 

 

 

  そうすると、多くの場合において、賃料の支払いに困難が生じた場合には、冒頭に述べた借地借家法第32条に基づく賃料減額請求権を行使するほかないということになります。昨年来、賃料減額に関連するご相談は非常に多く受けており、いかに新型コロナ禍の影響が甚大であるかを実感しておりますが、これまでは「一時的な営業不振や、緊急事態宣言の発令等では、賃料が『不相当』とは評価できず、賃料減額請求が認められる可能性は低いので、減額を実現するには任意の話合いによるほかないのではないか」という趣旨の回答をしておりました。

 

 

 

 

  しかしながら、一旦落ち着きを取り戻したかに見えた感染状況は、本稿を執筆している本年1月時点で再び悪化の一途をたどり、緊急事態宣言が再度発令されるに至りました。また、政府は「新しい生活様式」を奨励し、今後、仮に感染状況が好転したとしても、人々の生活が完全に元に戻ることは考えにくいようにも予想されるところです。また、既に1年近くにもわたって新型コロナ禍が続いていることからすれば、経済全体の停滞が不動産市況自体にも影響を与え、賃料相場自体が下落し、賃料が「不相当」と判断される余地も十分にあるように思います。この点、新型コロナ禍を受けて、既に多くの賃料減額請求訴訟が裁判所に係属していることが推測され、今後、その結論が裁判例として公になることが予想されますので、目を光らせておく必要があると思います。

 

 

 

 

  他方、賃貸人の側からしても、賃料減額に応じないことで、賃借人が退去するに至った場合、昨今の状況では後継テナントを探索することには困難が伴うでしょうし、例えば一次的な賃料減免を認めることで、テナントをつなぎとめるメリットが大きい場合もあるでしょう。賃貸人としても、法律上の賃料減額請求権が認められない可能性があるとしても、一概に減額を拒否することなく、柔軟な対応を行っていくことが望まれるところです。

 

 

 

(パートナー 弁護士 湯 尻 淳 也)

更新日2021.5.17

 


ゴールデンウィークが目前に迫っていますが、旅行の予定も特になく、また、今年は趣味のトライアスロンのレースの予定もないので、全くノープランな連休となりそうな予感ですが、近場でのサイクリングには出かけようと思っています。

 

 

 

 


最近は輪行(自転車を輪行袋にパッキングして電車で運び、現地で自転車に乗って、またパッキングして電車で帰る)でのツーリングをよくやっています。最近お気に入りのコースは、小田原駅を発着点として、反時計回りに箱根を1周してくるというもの。しかも、ルートのほとんどは林道を通過するので、その間は信号もなければ、車もほぼ皆無です。具体的には、前半は足柄幹線林道を通って、仙石原から長尾峠に登り、一旦御殿場方面に下ってから、さらに箱根やまなみ林道(全長35キロにわたって車の来ない林道をノンストップで乗れます!)を走って、国道1号に出たら箱根峠に登り、十国峠を通って熱海に下ってから、海沿いを湯河原、真鶴を経由して小田原に帰還します。

 

 

 

 


走行距離が120キロちょっとで、獲得標高は3000m近くあるので、相当なハードルートですが、走り終えたときの充実感は格別です。このコースは、最近、小田原駅近くにカフェを開業したマイケル・ライスさん(NHKのサイクル・アラウンド・ジャパンに出演しているアメリカ人サイクリスト)に教えていただき、先日は一緒に走らせてもらいました。あの地域は以前から何度も自転車で走っているのに、全く未知のコースがたくさんあることを知り、新しい自転車の楽しみ方を知った感じです。しかも、このコースなら、一緒に乗っている人以外にはほとんど人にも会わないし、ソーシャルディスタンスもばっちり取れていますしね。あと、輪行ならば、走り終わった後にマイケルさんのカフェでワインが飲める!!(笑)

 

 

 

 


今年は、娘が住んでいるアメリカのワシントン州や、息子が住んでいる甲府などにも出かけて、いろんなコースを楽しんでみようと思っています。
 

 

 

湯尻淳也

更新日2021.4.19


辛手道場


  新型コロナウイルスの影響は,裁判手続きのIT化を促進させています。代表的なものがいわゆる「ウエブ期日」と言われるもので,一部の裁判所ではありますが,ウエブ会議用のPCソフトウエアを用いて,事務所にいながら訴訟手続きが進められるようになりました。このほか,コロナ禍以前から,当事者が遠方にいる場合は,当事者の一方が裁判所に出頭し,他方が電話で期日を行う「電話会議期日」が行われておりましたが,最近では感染リスクを抑えるため,遠方でなくても電話会議期日が行われるようになりました。
 

 

 

 

  さて,ここからが本題なのですが,このようなウエブ期日や電話会議期日は,事務所にいながら訴訟手続きを進められるため,移動時間を省くことができるというメリットがある反面,出先の裁判所周辺でランチが食べられなくなるという個人的には無視できないデメリットがあります。
 

 

 

 

  私は「蒙古タンメン中本」というラーメン屋が大好きで,よく通っています。同店は,いわゆる激辛ラーメンを提供する店として,テレビ等でも頻繁に紹介されていますので,ご存知の方もいるかもしれません。

 

  そして「蒙古タンメン中本」は,都合よく裁判所がある場所に店舗展開してくれています。思いつくままあげれば,東京地裁立川支部,町田簡裁,東京簡裁墨田出張所,千葉地裁,横浜地裁川崎支部,さいたま地裁川越支部には,裁判所の最寄り駅に店舗があります。このほか,横浜地裁,さいたま地裁及び同越谷支部については,裁判所の最寄り駅には店舗はありませんが,それぞれ横浜駅,御徒町駅及び草加駅で途中下車することによって,店舗を訪れることが可能です。
 

 

 

 

  「蒙古タンメン中本」の魅力は,なんといっても「辛いけど,旨い」ということと,「飽きさせない豊富なメニューがあること」だと思います。また,メニューによっては作り手によって味が変わることも無視できません(いわゆる「都度調理」モノがそれです)。

 

  もともと私は激辛料理がさほど得意ではありませんでしたし,今でも単純に唐辛子をたくさん入れただけのものは食べられませんが,同店は別格といえます。

 

  数年前に地元の友人に連れられて,看板メニューである「蒙古タンメン」を食べたところ,意外と美味しく食べられることが判明し,当初はたまに通う程度だったものが,今では美味しさに目覚めてしまい,頻繁に通うようになりました。500円で1ポイント(端数切捨て)付与されるポイントが,本日時点で180ポイント貯まっているといえば,私の熱中度合いが分かると思います。
 

 

 

 

  ちなみに,現在の私が最も気に入っているメニューは(ほとんどの人はどんなメニューかわからないと思いますが)「北極やさい・やさい大盛・麺超カタ」ですが,ご飯ものを食べたいときは「特製樺太丼・辛さ2倍・ネギトッピング」などを注文します。

 

  さらに,同店は店舗ごとに毎月の限定メニューを提供しており,毎月1日にホームページ上でアナウンスされるのですが,これもまた楽しみのひとつで「今月はあの店舗で,あのメニューが食べられる」と思うと,その場所にいく用事がないかスケジュールを確認したりするものです。

 

  このほかにもまだまだ語りたいことはあるのですが,ここらへんで止めておくこととします・・・。
 

 

 

 

  冒頭で述べたようなウエブ期日や電話会議期日は,私から「蒙古タンメン中本」の店舗にいく機会を奪ってしまいました。このような面からも,早くコロナ禍がおさまることを願ってやみません。

 

 

 

(サイドマウンテン)

更新日2021.4.15


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