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改正民法と原状回復(主に事業用物件を対象に)


1 改正民法621条は,賃貸借契約終了時の賃借人の原状回復義務について新たに規定を設けました。少々長いですが,条文は次のとおりです。

 

(賃借人の原状回復義務)

 

第621条

 

  賃借人は,賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において,賃貸借が終了したときは,その損傷を原状に復する義務を負う。ただし,その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは,この限りでない。

 

 

 

 

 


2 以上のとおり,改正民法621条は,通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗(通常損耗)や経年変化が原状回復の対象にならないことを明らかにしています。これは,判例(最判平成17年12月16日)や,国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」,東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」等で示されていた指針の内容と同様の理解を前提とするものですが,以上と異なり,通常損耗も原状回復の対象とする特約を設けることはできるのでしょうか。

 

 

  この点について,上記最判平成17年は,通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど,その旨の特約が明確に合意されている場合には,通常損耗を原状回復の対象とする特約(通常損耗補修特約)も有効であると判示しております。以上の理解は,改正民法621条の下でも変更がないと理解されており,したがって,民法改正後も,一定の要件(最判平成17年のいうところの「明確な合意」があること)の下,通常損耗補修特約を設けることが可能です。

 

 

 

 

 


3 事業用物件の場合の通常損耗補修特約の有効性

 

 

  事業用物件の場合,居住用物件の賃貸借の場合と比べ,建物の使用方法が賃借人によって相当程度異なっており,その態様によって原状回復の費用が大きく異なり得ること,契約の当事者が双方事業者であること等から,通常損耗補修特約の有効性は比較的緩やかに判断される傾向にあります。

 

 

  実際の例では,「使用期間の如何を問わず,床,壁及び天井を全面貼替え及び塗装をし」の文言がある条項について,通常損耗補修特約としての有効性を認める裁判例(東京地判平成24年9月4日)がある一方で,「床,壁の張り替え,天井の塗り替え,空調機の点検設備等の通常使用による損耗を」原状回復の対象に含めるとの規定は「(賃借人が)通常損耗補修特約を認識し,これを合意の内容としたものということはできない」とし,有効性を否定した裁判例があるなど(東京地判平成23年5月13日),有効無効の判断はケースバイケースであるようですが,今般の民法改正によって判例法理が明文化された趣旨も踏まえると,今後は,事業用物件であっても,通常損耗補修特約の有効性は相当程度厳格に判断されると考えるべきであるように思われます。例えば,原状回復の基準が明記された原状回復要項などを添付する等,原状回復の内容に通常損耗等が含まれることが書面上明確にされていることが望ましいと考えられるところです(東京地判平成25年4月11日は,原状回復要項が添付されたケースについて,通常損耗補修特約の有効性を認めています。)。

 

 

  なお,上記最判平成17年の前には,「賃貸借契約時の原状に回復しなければならない」との規定について,新築のオフィスビルであったことも重視し,通常損耗も原状回復の内容に含まれるとした裁判例(東京高判平成12年12月27日)も存在しましたが,現在ではこのような緩やかな判断は期待できないと考えるのが妥当であるように思われます。

 

 

 

 

 


4 なお,以上は事業用物件に関する議論ですが,居住用物件の場合,消費者契約法との関わりもあり,通常損耗補修特約の有効性はより厳格に判断される傾向にあることに留意が必要です。

 

 

 

(弁護士 62期 山 崎 悠 士)

更新日20201.15


あけましておめでとうございます。



  新年を迎え,皆さまいかがお過ごしでしょうか。

 

 


  旧年中は,格別のお引き立てを賜り,厚く御礼申し上げます。

 

  さて,当事務所では,昨年12月に土田岳永(つちだ たけなが)弁護士を迎え,1月6日から本格的に業務に就いております。ご指導,ご鞭撻を賜りますよう宜しくお願い申し上げます。

 

 


  現在は,どのような事業体であれ,また個人であれ,法的問題と無縁でいられることはありません。少子高齢化,インターネットの普及,働き方改革やAIの発達による労働環境の激変等,時代を反映した新たな法的問題も山積しております。

 

  しかし,皆さまのもとに法的サービスが十分に行きわたる環境が整っているかと言えば,必ずしもそのような状態にあるとは言えません。信頼に足る弁護士へのアクセスは未だに難しいところがあるのではないでしょうか。「質」の低下も現実の問題となってきたように感じられます。

 

  このような状況の中で,私どもが皆さまのお役に立てる場面はまだまだ多く存在するものと信じております。

 

  多くの方々に私どものことを身近に感じていただき,より深く知っていただくための工夫を図っていきたいと思います。また,皆様とのコミュニケーションを密にした法的サービスを提供させていただくことで,通り一遍の法的見解を述べるだけで事足れりとするのではなく,個々の依頼者がどのような「充実感」を求めておられるのか,そのことを敏感に察知し,適切に対応できるようにしていきたいと考えています。

 

  そして,これらを実践するため,知識と経験の共有化により所属弁護士の能力の向上,新人弁護士に対する「初期教育」を徹底したいと思っております。また,中堅弁護士のさらなる飛躍と若い人材の育成を進め,事務所全体としての取扱業務の幅と事件処理の緻密度において,特色ある法律事務所となるべく,中長期的な視点で事務所の構築を進めていきたいと思っております。

 

  本年も当事務所をお引き立ていただきたく,何とぞ宜しくお願い申し上げます。
 

 

      令和2年1月吉日

 

 

                                弁護士法人小野総合法律事務所

 

代表社員  弁護士  小 野 孝 男

同       弁護士  庄 司 克 也

同       弁護士  近 藤    基

パートナー  弁護士  湯 尻 淳 也

同       弁護士  松 田 竜 太

同       弁護士  齊 藤  潤一郎

所属弁護士一同・事務局一同


Sさんからのお仕事

 

クリスマスの季節真っ只中ということで,世の中のお父さんやお母さんは,小さいお子さんのためにSさんからの業務委託に励んでおられることかと思います。

 

 

 

 

 

小5の娘と年少の息子がいる我が家も例外ではなく,息子は,某おもちゃ屋のチラシを眺める等して,Sさんからのプレゼントを楽しみにしている様子です。

 

 

 

 

 

一方,娘は,自宅の防犯カメラに住居侵入した形跡が映っていなかったことから,随分昔から気付いていたようですが,打ち明けてしまうとプレゼントが貰えなくなると思って,黙っていたとのことでした。

 

 

 

 

 

息子も,Sさんの正体に興味は抱いている様子で,先日,お友達とクリスマス会をした際に,Sさんからお菓子を貰ったようですが,そのお菓子に某スーパーAEのシールが貼ってあったことから,Sさんが某スーパーでお菓子を買ってきたのではないかと不思議がっていたようです。

 

 

 

 

 

この雑記帳を執筆している時点で,既にクリスマスイブまで1週間となっておりますが,息子は,希望するプレゼントを対外的に明らかにしておりません。その理由としては,12月15日に放送された某戦隊番組で新しい武器が出て,その放送に合わせて新商品の販売が開始されたことから,悩んでいるのではないかと推測しております。我が家は,クリスマス商戦に向けたB社さんの販売計画にまんまと乗っかってしまっている模様です。

 

 

 

 

 

そんなことで息子がクリスマスプレゼントとして何を欲しいのか未だ把握できておりませんが,受託者は,息子が寝ている時間帯など人目に付かない時間帯を狙って,自宅にこっそりとプレゼントを運搬する必要があります。また,この受託者の場合,季節柄,忘年会がちょくちょく入っており,忘年会など飲み会が入っている日は,自宅への運送業務が終日運休となります。そうすると,プレゼントを運送できる日もかなり限られてくることから,早めに意向表明してもらえると助かるのですが…。あまり急かすと怪しまれてしまうため,なかなか難しいところですね。

 

 

 

 

 

息子が幼稚園を卒園するまでは夢を壊さないようにしてあげたいところです。

 

 

 

 

(生物係)

更新日2019.12.17

 


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