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年が明けて早くも２０２０年になりました。

２０２０年と言えば何と言っても「東京オリンピック」の開催される年であり、関連のニュースも日々盛り上がりを見せています。

また、４月には、民法（債権法）改正が控えており、これも我々の業界ではとても大きなニュースです。

さて、オリンピックに関連して、２０２０年は全国各地で様々な建築物の完成が予定されていますが、私の住む横浜においても以下の建築物の完成が予定されており、個人的には非常に楽しみにしております。

今日は、それら完成予定の建築物を、あくまで私個人の主観的な意見も交えて紹介させていただきたいと思います。

１　ＪＲ横浜タワー・ＪＲ鶴屋町ビル（東京オリンピック前開業予定）

　　横浜駅西口に完成予定の商業施設やオフィス等が入居する多目的高層ビルです。商業施設には、物販店舗だけではなく、映画館も入るようです。

　　横浜駅は「日本のサグラダファミリア」などと呼ばれており、実際に私が横浜に住むようになった３０年以上前から、周辺で何かしらの工事がされていますが、このＪＲ横浜タワー・ＪＲ鶴屋町ビルの完成によりそれらの工事は少し落ち着くことになるのでしょうか。

２　横浜市役所新庁舎（２０２０年６月開庁予定）

　　現在の横浜市役所はＪＲ関内駅前にありますが、新庁舎はＪＲ桜木町駅前に建設中です。「大岡川」という川の眼前に建設されるため、川沿いにプロムナードやデッキテラスが整備されるようで、新たなみなとみらいのビュースポットになりそうです。

３　みなとみらいのロープウェイ（２０２０年度開業予定）

　　実際の開業時期は２０２１年以降になると見込まれますが、ＪＲ桜木町駅前から　ワールドポーターズなどがある新港ふ頭までの約６３０メートルに渡ってロープ　ウェイ設置されるとのことです。移動距離も短く、特に当初は混雑しそうなので、純粋な移動手段としてはあまり使い勝手がよいものではないかもしれませんが、アトラクションとして捉えればとても楽しめると思います。

横浜は一大観光地だと思っていますが、私の周りでは、地方から旅行で東京までは来ても横浜まで足を延ばそうと考える人は少ないように感じています。

２０２０年はさらに皆さんが横浜に興味を持って遊びに来て下さればいいなと思っております。

（横浜市内の田舎に住むはまっこ）

更新日2020.1.16

　　６年ほど前に郊外に引っ越してから，通勤時間が片道およそ１時間となったのだが，最近では随分慣れたもので，立ちながら寝る程度の小技は使えるようになってきた。

　　とはいえ，長い時間の電車通勤を続けていると，どうしても納得し難い行為をする人がいて，腹立たしく思うことがある。

　　まず，電車の扉付近に立ち続けている人は，自分が邪魔ではないと思っているのであろうか。最近の電車は扉の両脇付近にあまりスペースがなく，扉が開くと明らかに，靴やカバンが出っ張っており，乗降の邪魔になる。たまにお腹が通行の妨げになるような人もいる。電車には必ず扉毎に扉付近に陣取る人が２名ずついるので，邪魔ではないという意見が多数派なのかが疑問である。

　　次に，どんなに混雑していてもスマートフォンを触り続けている人も謎でしかない。スマートフォンを見る以上，手と頭の距離はある程度保つ必要があるのだろうが，その手が背中に当たって痛いときや背中で押してきてそのスペースを作ろうとする人がいて，大変迷惑する。混んでいる車内でそんなにスマートフォン見る必要ありますかね･･･

　　と，これまでの鬱憤を晴らすかのように，つらつらと書いていたら，日本民営鉄道協会が実施した，電車内で迷惑と感じる行為についてのアンケートが存在した。そのうち，第２位は乗降時のマナーについてであり，第４位はスマートフォンの使い方に関するものということであった。ということは，私が考えていたことはみんなが考えることと大きくは外れておらず，多数派の意見のようではある。でも，みんながそう思っているのであればもう少し改善されても良さそうとも思えるが･･･

　　なお，電車内での迷惑行為の１位は，座席を詰めて座らないということであった。それだけ座りたい人が多いということなのであろう。それは，長距離の通勤をしている人が多いことを意味するのであろうから，座席に関して全く気にしていなかった私などは，まだ近くて恵まれていることなのかも知れない。それでも気持ちよく通勤がしたいものである。マナーの向上は，自分を含め意識しないといけないのである。

（マナー向上委員会）

更新日2020.1.15

１　改正民法６２１条は，賃貸借契約終了時の賃借人の原状回復義務について新たに規定を設けました。少々長いですが，条文は次のとおりです。

（賃借人の原状回復義務）

第６２１条

　　賃借人は，賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において，賃貸借が終了したときは，その損傷を原状に復する義務を負う。ただし，その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは，この限りでない。

２　以上のとおり，改正民法６２１条は，通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗（通常損耗）や経年変化が原状回復の対象にならないことを明らかにしています。これは，判例（最判平成１７年１２月１６日）や，国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」，東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」等で示されていた指針の内容と同様の理解を前提とするものですが，以上と異なり，通常損耗も原状回復の対象とする特約を設けることはできるのでしょうか。

　　この点について，上記最判平成１７年は，通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど，その旨の特約が明確に合意されている場合には，通常損耗を原状回復の対象とする特約（通常損耗補修特約）も有効であると判示しております。以上の理解は，改正民法６２１条の下でも変更がないと理解されており，したがって，民法改正後も，一定の要件（最判平成１７年のいうところの「明確な合意」があること）の下，通常損耗補修特約を設けることが可能です。

３　事業用物件の場合の通常損耗補修特約の有効性

　　事業用物件の場合，居住用物件の賃貸借の場合と比べ，建物の使用方法が賃借人によって相当程度異なっており，その態様によって原状回復の費用が大きく異なり得ること，契約の当事者が双方事業者であること等から，通常損耗補修特約の有効性は比較的緩やかに判断される傾向にあります。

　　実際の例では，「使用期間の如何を問わず，床，壁及び天井を全面貼替え及び塗装をし」の文言がある条項について，通常損耗補修特約としての有効性を認める裁判例（東京地判平成２４年９月４日）がある一方で，「床，壁の張り替え，天井の塗り替え，空調機の点検設備等の通常使用による損耗を」原状回復の対象に含めるとの規定は「（賃借人が）通常損耗補修特約を認識し，これを合意の内容としたものということはできない」とし，有効性を否定した裁判例があるなど（東京地判平成２３年５月１３日），有効無効の判断はケースバイケースであるようですが，今般の民法改正によって判例法理が明文化された趣旨も踏まえると，今後は，事業用物件であっても，通常損耗補修特約の有効性は相当程度厳格に判断されると考えるべきであるように思われます。例えば，原状回復の基準が明記された原状回復要項などを添付する等，原状回復の内容に通常損耗等が含まれることが書面上明確にされていることが望ましいと考えられるところです（東京地判平成２５年４月１１日は，原状回復要項が添付されたケースについて，通常損耗補修特約の有効性を認めています。）。

　　なお，上記最判平成１７年の前には，「賃貸借契約時の原状に回復しなければならない」との規定について，新築のオフィスビルであったことも重視し，通常損耗も原状回復の内容に含まれるとした裁判例（東京高判平成１２年１２月２７日）も存在しましたが，現在ではこのような緩やかな判断は期待できないと考えるのが妥当であるように思われます。

４　なお，以上は事業用物件に関する議論ですが，居住用物件の場合，消費者契約法との関わりもあり，通常損耗補修特約の有効性はより厳格に判断される傾向にあることに留意が必要です。

（弁護士　６２期　山　崎　悠　士）

更新日20201.15